El sangrante caso de Don Dámaso: Abuso de Vulnerabilidad y Vicio del Consentimiento
Patricia Gómez Santiago—
Don Dámaso, de 93 años, suscribió en la más absoluta soledad, una serie de acuerdos para la transmisión de la nuda propiedad de su vivienda habitual. La pretensión principal se centra en la declaración de nulidad de dichos contratos, fundamentada en la existencia de un vicio esencial en su consentimiento por error y dolo, así como en el aprovechamiento de su manifiesta situación de vulnerabilidad, en contravención de los principios de buena fe y justo equilibrio de las prestaciones.
En el momento de la celebración de los contratos, Don Dámaso se encontraba en una situación de especial vulnerabilidad, derivada de su avanzada edad y de un contexto personal y familiar de grave estrés emocional. Estas circunstancias mermaron significativamente su capacidad para comprender el alcance y las consecuencias jurídicas de los actos que realizaba, acudiendo a la firma de los documentos completamente solo y sin el debido asesoramiento legal. Esta debilidad fue aprovechada mediante una confusa sucesión de contratos —nota de encargo, contrato de arras y un contrato privado de arrendamiento sobre una vivienda cuya propiedad aún no había sido transferida—, cuyas cláusulas complejas y dispares contribuyeron a su desorientación.
El vicio que invalida el consentimiento se fundamenta en una manipulación deliberada que indujo a Don Dámaso a un error esencial sobre la naturaleza de los derechos que conservaba. Se le hizo creer que el "arrendamiento vitalicio" que se le otorgaba era jurídicamente análogo a un usufructo, cuando sus efectos son radicalmente opuestos. De haber conservado el usufructo, habría mantenido el uso y disfrute pleno de la vivienda, incluyendo la facultad de arrendarla a terceros y percibir las rentas, conservando así el control económico y vital del inmueble. Sin embargo, con el arrendamiento, su posición quedaba reducida a la de un mero inquilino en su propia casa, perdiendo no solo la propiedad, sino toda capacidad de disposición, y quedando sujeto a un clausulado que permitía la resolución del acuerdo en múltiples supuestos.
Para agravar la situación, se le ocultó deliberadamente que el comprador era un profesional del sector inmobiliario, un hecho de suma importancia que generó una grave asimetría informativa y un evidente conflicto de intereses. Como el propio afectado manifestó, entre otros datos, esta información era fundamental y, de haberla conocido, no habría seguido adelante con la operación. La ocultación de este dato vició por completo el consentimiento, basado en una confianza depositada en profesionales que no actuaron con la debida transparencia.
Sintiendo que estaba siendo engañado y viéndose incapaz de controlar la situación, Don Dámaso, muy asustado y agobiado, contactó afortunadamente con este despacho, que puso freno a las gestiones ulteriores. Consciente del engaño y antes de que la formalización notarial consumara un perjuicio casi irreparable, actuó con rapidez y acierto, comunicando fehacientemente a la inmobiliaria y al comprador su voluntad de anular los contratos y negándose a comparecer en la notaría, evitando así cualquier acto que pudiera interpretarse como una ratificación del negocio viciado. Como consecuencia lógica de la anulación, procedió a la devolución íntegra de la cantidad que le había sido transferida, la cual era considerablemente inferior al importe de las "arras", ya que la inmobiliaria retuvo su "cuantiosa" comisión por una venta que no llegó a producirse.
En conclusión, existen fundamentos sólidos para solicitar la nulidad total de los contratos celebrados, al estar el consentimiento de Don Dámaso viciado por error esencial y dolo, agravado por el abuso de su situación de vulnerabilidad. La operación, tal como fue planteada, le despojaba de su patrimonio en condiciones manifiestamente perjudiciales, basándose en la confusión deliberada de figuras jurídicas y la ocultación de información relevante.
Conviene precisar, no obstante, que la presente acción no persigue en modo alguno censurar la actividad inmobiliaria en sí misma, la cual, ejercida con probidad y transparencia, constituye un pilar fundamental del tráfico jurídico y económico. Antes bien, el presente litigio se circunscribe a la denuncia de aquellas prácticas que, apartándose de los principios de buena fe contractual y diligencia exigible, pueden generar situaciones de desequilibrio y perjuicio para los sujetos más vulnerables del mercado, como es el caso que nos ocupa".